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Ciudades para invertir en 2018


8
jul.
2018

Potencial. La china Shenzen es una de las ciudades elegidas como...

Las 'global cities' no han perdido interés, pero han cedido terreno ante otras. Los ejecutivos de las grandes consultoras inmobiliarias eligen sus preferidas

Los responsables de las grandes firmas del sector seleccionan las ciudades que despuntarán este año

La china Shenzen; Berlín y Hamburgo en Alemania; y Valencia, Sevilla, Madrid y Barcelona en España serán protagonistas este 2018 en el sector inmobiliario, según la consulta realizada por EXPANSIÓN que incluye la opinión de los responsables de las principales consultoras de este sector. Éste vive un ciclo al alza en inversión y en rentas en todos los segmentos en muchas de esas ciudades.

En España, Madrid, Barcelona, Valenciay Sevilla ofrecen buenas oportunidades

Aunque las global cities -Nueva York, Londres o Tokio- siguen siendo de interés para los inversores, sobre todo asiáticos, la falta de oferta prime en estas urbes convierte a otras, denominadas lifestyle cities -Hamburgo, Ámsterdam, Berlín o Dublín-, en objetivo de inversores que buscan diversificar su cartera, pero también de muchas empresas que aspiran a nuevas oficinas en ciudades con buena calidad de vida para sus empleados.

En 2018, los inversores inmobiliarios buscarán mercados seguros pero de menor tamaño a las tradicionales 'global cities'en un momento alcista

El sector inmobiliario inicia un nuevo año con el optimismo con el que cerró 2017, un año que ha venido marcado por la búsqueda de mercados alternativos de inversión para diversificar la cartera, por las nuevas formas de trabajo en oficinas y por la necesidad de encontrar centros logísticos que permitan dar respuesta al crecimiento del ecommerce. En todo el mundo se prevé que la inversión en real estate se mantenga al alza ante la baja rentabilidad de los activos financieros y las perspectivas de bajos tipos de interés, lo que implica que seguirá creciendo la demanda de activos prime y seguros en mercados maduros. La limitada oferta prime en los principales mercados llevará a los inversores a ampliar su abanico hacia otras ciudades o activos de mayor riesgo.

En Europa, igual que en 2017, Alemania será uno de los principales motores del sector, impulsado sobre todo por la creciente inversión y por nuevos desarrollos urbanísticos e inmobiliarios en Berlín, Hamburgo y Fráncfort. Londres, la ciudad más cara en inmobiliario de Europa, se mantiene como uno de los mercados más interesantes y hasta ahora resistente a los efectos del Brexit. La capital británica mantiene unos elevados niveles de inversión gracias a compradores, sobre todo de origen asiático, que compensan la salida de algunas firmas, especialmente bancarias, hacia Europa, donde Fráncfort está siendo una de las más beneficiadas -Morgan Stanley, Citigroup, HSBC o Nomura instalarán aquí su sede europea-, así como Ámsterdam o Dublín -Goldman Sachs trasladará a la capital irlandesa su gestora de activos, según anunció la pasada semana-. En España éste será el año del suelo en desarrollo y de la promoción residencial, algo que también ocurrirá en Portugal.

Alemania seguirá siendo uno de los motores del 'real estate' en Europa

Elegir cuáles serán las ciudades que más crecerán este 2018 no es fácil, pero los responsables de las principales consultoras inmobiliarias en España se han atrevido a adelantar a Expansión Casas y estilo de vida sus previsiones. Según Enrique Losantos, consejero delegado de JLL, "no es lo mismo qué ciudad elegiríamos para vivir que aquella que considere perfecta como centro de negocios o para hacer compras o turismo. En la categoría Grandes Ciudades del Mundo, en la que se incluyen Londres, Nueva York o Tokio, empresas, compradores, paseantes y residentes se dan la mano y conviven a un ritmo frenético que tiene su reflejo en el mercado inmobiliario. Son el centro del mundo y el mercado inmobiliario refleja su poder", explica Losantos. Sin embargo, "existen otras categorías, en función de otro tipo de atractivos, que están configurando un nuevo orden inmobiliario. Ciudades que están sólo un escalón por debajo de las grandes y que en los últimos años están atrayendo al inversor inmobiliario internacional, como Madrid o Ámsterdam; ciudades que destacan por ser las más innovadoras, entre las que sobresalen Berlín o Estocolmo; o urbes con categoría de influencers, como puede ser Viena -ciudad favorita del presidente de JLL España- o Kioto; o las llamadas lifestyle cities, como Hamburgo, Vancouver o Copenhague". De hecho, Losantos considera que Hamburgo será una de las urbes con mayor desarrollo este nuevo año.

En España, este será el año del suelo en desarrollo y de la promoción residencial

Adolfo Ramírez Escudero, presidente de CBRE España, también apuesta por una ciudad alemana, en su caso, Berlín: "La ciudad está experimentando un fuerte crecimiento demográfico que la posiciona como un mercado de futuro, especialmente para las generaciones millennials, e incluso para la generación Z. Ya no nos cuestionamos si la capital alemana volverá a alcanzar su cifra histórica de cuatro millones de habitantes, sino más bien cuándo sucederá esto".

En España, Madrid y Barcelona seguirán siendo el destino de inversión, según Losantos y Rafael Merry del Val, presidente de Savills España. En el listado español, se cuela Valencia, "beneficiada en parte por la dificultad que tienen los inversores a la hora de encontrar producto prime en las dos grandes ciudades", explica Ramírez-Escudero; y Sevilla, que según Humphrey White, director general de la consultora Knight Frank España, está atrayendo a numerosas marcas gracias a su crecimiento económico y turístico.

Adolfo Ramírez Escudero. Presidente CBRE España

Berlín se moderniza

Berlín

Se está reinventando como feudo de las nuevas tecnologías y 'start up' en la era industrial 4.0 y 'fintech'. Concentra tanto a sus clientes potenciales como al mejor talento profesional. Incluso las empresas conocidas como 'blue chips' están instalando sus centros de innovación en esta ciudad, que además concentra junto a Londres al mayor número de fondos de capital riesgo. Después de mantener un perfil bajo durante años, Berlín está viviendo una recuperación vertiginosa, convirtiéndose en capital, centro económico y metrópoli internacional". Actualmente, la ciudad cuenta con una población de 3,6 millones de habitantes y es la urbe con menor poder adquisitivo, por detrás de Dússeldorf, Fráncfort, Hamburgo, Colonia, Múnich o Stuttgart. Las rentas 'prime' en oficinas ascienden a 312 euros, en línea con Madrid y Barcelona, y en la milla de oro berlinesa, en Tauentzienstrasse, las rentas alcanzan los 4.200 euros el metro cuadrado al año.

Valencia, una oportunidad de inversión

Valencia

"Se está viendo una fuerte activación de la demanda hacia productos de calidad, que empiezan a escasear. En este contexto, los promotores vuelven a buscar suelo disponible para nuevos proyectos que devuelvan las rentabilidades esperadas", apunta Ramírez Escudero. "La economía en la región continúa consolidándose, con un claro reflejo en la creación de empleo y el sector turístico se consolida como un actor principal en el dinamismo de la ciudad. De hecho, la necesidad de renovación de la oferta hotelera en Levante puede suponer una oportunidad para el sector, que junto con residencial e industrial destacarán en 2018".

Enrique Losantos. Consejero delegado de JLL

Shenzen mantiene el interés

Shenzen

"Ya ha despuntado, pero seguirá haciéndolo durante toda la próxima década. Es la ciudad del mundo con mayor incremento de rentas desde 2008 en oficinas. Aunque en este segmento se prevé que se inicie un ligero descenso al seguir entrando superficie nueva de calidad, su posicionamiento como centro tecnológico y el hecho de que sea una de las ciudades más vivibles en China la hacen muy interesante en residencial 'prime' y 'retail'. Esta ciudad, relativamente inaccesible para muchos inversores extranjeros, es la segunda con mayor potencial de crecimiento económico del mundo, por detrás de Yakarta, que sin embargo tiene más riesgo al no estar tan consolidada.

Barcelona, a la espera

Barcelona

"Confiando en que los políticos sean capaces de eliminar la incertidumbre actual", la ciudad condal presenta (o más bien mantiene) para Merry del Val un gran potencial. "Tremendamente atractiva para todos los segmentos por el momento del ciclo de rentas todavía bajas y valores de repercusión que siguen siendo baratos respecto a otras ciudades europeas. Combina excelentemente factores clave en cada segmento: la atracción para el talento y posicionamiento como uno de los principales 'hubs' tecnológicos en Europa; el atractivo turístico para hoteles y 'retail', o universidadespara segmentos alternativos como residencias de estudiantes. Es además un centro logístico importantísimo y un potencial mercado de residenciallujo muy interesante".

Humphrey White. Director general Knight Frank

Londres sigue siendo atractiva

Londres

La ciudad "se ha defendido bien desde el referéndum sobre el Brexit en junio del 2016: muchas compañías internacionales han aprovechado la corrección de la divisa para invertir en inmobiliario e instalarse con descuento. Apple, Deutsche Bank o Wells Fargo han decidido instalar sus sedes globales en la capital británica", recuerda White, y "Amazon y Facebook tienen fuertes planes de expansión y reclutamiento a pesar d e las decisiones políticas". Según el ejecutivo de Knight Frank, cualquier "vacío" dentro del sector financiero (como resultado del Brexit) parece haber sido sustituido por empresas de tecnología o telecomunicaciones. "Londres ha sabido captar esta nueva y dinámica demanda que crece a una velocidad de vértigo".

Sevilla disfruta de un buen momento

Sevilla

A sólo 2:34 horas de Madrid en AVE, y a una hora en avión, "está viviendo un 'boom' turístico con varios años récord seguidos y un incremento exponencial de ingresos y empleo (actualmente proyectados o bajo construcción hay diez hoteles nuevos con categoría Lujo o Gran Lujo). La construcción en este momento de, además, cuatro de los centros comerciales más potentes de España está impulsando una modernización y una gran inversión en nuevas infraestructuras, que junto al incremento del PIB y el empleo, y la nueva oferta cultural y hotelera están atrayendo a grandes marcas como Hard Rock Café; Michael Kors; Primark; Maison du Monde o Gifi. También Amazon ha apostado por Sevilla y está construyendo una gran plataforma logística para dar servicio al creciente consumo de la ciudad".

Hamburgo no para de crecer

creciente consumo de la ciudad".

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